- +34 642 49 29 20
- info@costahome-topservices.com
Verkopen in Spanje
Wat blijft er écht over na de verkoop van uw woning?
Belastingen maken vaak het grootste verschil — en worden nog altijd onderschat.
Twijfelt u hoeveel belasting u uiteindelijk zal betalen?
De verkoopprijs alleen zegt niet alles. Het verschil zit in de inhoudingen, de aangifte en wat u onderaan de lijn écht overhoudt.
Een woning verkopen in Spanje
Niet alleen de verkoop zelf telt, maar ook wat er fiscaal achter zit
Een woning verkopen in Spanje is een belangrijke stap.
Maar naast de verkoop zelf is er ook een fiscale kant waar vaak veel vragen over zijn.
Op deze pagina leest u hoe de belasting bij verkoop van een woning in Spanje wordt berekend, welke kosten een rol spelen en wat u uiteindelijk netto overhoudt.
Wat moet u betalen?
Hoe wordt dat berekend?
En wat blijft er uiteindelijk over?
Het antwoord hangt vooral af van één belangrijk punt.
Belangrijk verschil
Eén vraag bepaalt bijna alles
Bent u fiscaal resident in Spanje
of verkoopt u als niet-resident?
Dat verschil bepaalt hoe uw verkoop belast wordt.
Niet-resident
Verkoop als niet-resident in Spanje
Bent u geen fiscaal resident in Spanje, dan valt u onder de belasting voor niet-residenten (IRNR).
Bij de verkoop van uw woning is de koper verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en dit rechtstreeks te betalen aan de Spaanse belastingdienst (Hacienda).
Stap 1
Bij de verkoop
De koper is verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden als een voorschot op uw belasting.
Stap 2
Na de notaris
Dat bedrag wordt rechtstreeks doorgestort aan Hacienda via Modelo 211. Binnen 1 maand na de notariële overdracht
Stap 3
Daarna
Na de verkoop moet u zelf nog in actie komen. Binnen de 3 maanden dient u uw aangifte in via het Modelo 210.
Waarom betaalt de koper?
De Spaanse belastingdienst gebruikt deze regeling om te vermijden dat buitenlandse verkopers vertrekken zonder hun belasting correct af te rekenen.
Daarom wordt een deel van de verkoopprijs niet aan u betaald, maar rechtstreeks doorgestort aan de belastingdienst.
Dit is geen extra belasting, maar een voorschot op uw uiteindelijke belasting.
Wat betaalt u uiteindelijk?
Bij de verkoop van uw woning als niet-resident geldt een vast belastingtarief van 19% op de gerealiseerde winst.
Daarnaast werd bij de verkoop al 3% van de verkoopprijs ingehouden door de koper. Dit bedrag wordt beschouwd als een voorschot op uw uiteindelijke belasting.
• Is uw effectieve belasting hoger dan deze 3%? Dan betaalt u het verschil bij.
• Is uw belasting lager? Dan krijgt u een deel van dit bedrag terug. In de praktijk gebeurt dit vaak.
Verkoopt u met verlies, dan betaalt u geen belasting.
De 3% werd echter wel ingehouden bij de verkoop.
Dit bedrag kan u nadien volledig terugvragen via uw belastingaangifte.
Hoe wordt de winst berekend?
Eigenlijk is het eenvoudiger dan het lijkt.
De Spaanse fiscus kijkt naar het verschil tussen wat u hebt betaald… en wat u ervoor krijgt.
Formule
Bij verkoop:
De verkoopprijs
– aankoopprijs
– kosten bij aankoop en verkoop
– investeringen en verbeteringen
= belastbare winst
Facturen zijn hierbij essentieel
Aftrekbaar
Wat mag u wel aftrekken?
Notariskosten bij aankoop
Registratierechten (ITP of btw)
Makelaarskosten bij verkoop
Investeringen die de woning verbeteren (renovaties, zwembad, uitbreidingen…)
Niet aftrekbaar
Niet aftrekbare kosten:
Regulier onderhoud
Schilder- en opfriswerken
Kleine herstellingen
Meubels en inrichting
Deze kosten verhogen de waarde van de woning niet en zijn daarom fiscaal niet aftrekbaar
Resident
Verkoop als resident in Spanje
Bent u fiscaal resident in Spanje, dan wordt de verkoop belast via de inkomstenbelasting (IRPF). Voor residenten gelden andere regels, met in sommige gevallen belangrijke vrijstellingen.
Vrijstelling bij verkoop van uw hoofdwoning
Volledige vrijstelling
Een volledige vrijstelling is mogelijk, als u minstens 3 jaar in de woning woonde, het uw officiële hoofdverblijf was en u de opbrengst opnieuw investeert in een nieuwe woning.
Dat moet binnen maximaal 2 jaar gebeuren, meestal na de verkoop, maar soms ook al voordien.
Gedeeltelijke vrijstelling
Herinvesteert u slechts een deel van de verkoopopbrengst?
Dan wordt ook enkel dat deel vrijgesteld van belasting.
Het resterende bedrag wordt wél belast volgens de geldende tarieven. Dit betekent dat u dus gedeeltelijk belasting betaalt, afhankelijk van hoeveel u opnieuw investeert.
Vrijstelling vanaf 65 jaar
Bent u 65 jaar of ouder en verkoopt u uw hoofdwoning? Dan betaalt u geen belasting op de gerealiseerde winst, zelfs zonder herinvestering.
Deze vrijstelling geldt enkel voor fiscale residenten in Spanje.
Op voorwaarde dat het om uw officiële hoofdverblijf gaat.
Belasting op de winst voor fiscale residenten
De meerwaarde wordt bij residenten progressief belast volgens vaste tarieven:
• 19% tot €6.000
• 21% tot €50.000
• 23% tot €200.000
• 27% boven €200.000
De belastbare winst wordt berekend op basis van het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, waarbij kosten en investeringen in mindering mogen worden gebracht.
Denk hierbij aan aankoopkosten, verkoopkosten en verbeteringen aan de woning, steeds aantoonbaar met facturen.
De uiteindelijke belasting hangt dus sterk af van uw persoonlijke situatie en de gemaakte kosten.
Maar wat u uiteindelijk overhoudt, wordt ook bepaald door de juiste verkoopprijs.
Tot slot
Wat komt er nog bij kijken?
Bij de verkoop van een woning gaat het niet alleen om de prijs en de belasting. Er zijn nog een aantal zaken die vooraf best duidelijk in beeld worden gebracht.
Plusvalía municipal
Dit is iets waar veel verkopers niet meteen aan denken: de plusvalía.
Dat is een gemeentelijke belasting, die berekend wordt op de waardestijging van de grond, niet op de woning zelf.
Ik merk dat daar vaak verwarring over is, zeker omdat er een tijd gezegd werd dat deze belasting afgeschaft zou worden. Dat klopt niet helemaal.
De wetgeving is aangepast na de hervorming van 2021, maar de belasting bestaat nog steeds.
U betaalt ze alleen wanneer er effectief een waardestijging van de grond is.
De berekening gebeurt door de gemeente en kan verschillen per situatie.
Kosten voor de verkoper
Wat veel verkopers pas achteraf echt voelen, zijn de kosten die nog bijkomen.
Denk aan de makelaarscommissie, eventuele advocaatkosten, certificaten en de plusvalía municipal.
Ik zeg dat altijd ook eerlijk vooraf, omdat dat uiteindelijk bepaalt wat u écht overhoudt aan de verkoop.
Als je dat niet op voorhand goed bekijkt, kan dat achteraf toch voor verrassingen zorgen.
Belangrijke opmerking (2026)
De informatie op deze pagina is bedoeld als algemene uitleg en is gebaseerd op de Spaanse wetgeving en praktijk zoals die geldt in 2026.
In Spanje gelden in grote lijnen dezelfde fiscale regels, maar de praktische toepassing en sommige kosten kunnen per regio of gemeente verschillen.
Omdat regelgeving kan wijzigen en elke situatie anders is, kan deze informatie niet worden beschouwd als persoonlijk fiscaal advies.
Voor een exacte berekening is het altijd aan te raden om uw situatie individueel te laten bekijken.
Tot slot
Bij de verkoop van een woning gaat het niet alleen om de prijs, maar vooral om wat u uiteindelijk overhoudt.
Ik werk hiervoor indien nodig samen met gespecialiseerde professionals, zodat alles correct wordt bekeken.
Ik wil mijn woning verkopen
Laat hier kort uw situatie achter. Ik neem persoonlijk contact met u op en bekijk samen met u wat in uw geval belangrijk is bij de verkoop.
U krijgt een persoonlijk antwoord, geen standaard reactie.